海外买家税?海外资产税?炒房投机税?什么才是抑制房价最有效的手段

理财人生 2018-06-19 13:06:48

 

海外买家税?海外资产税?炒房投机税?什么才是抑制房价最有效的手段


尽管迄今为止安省尚无任何进一步的楼市调控政策出台,但火爆异常的楼市表现不仅倒逼政府官员出来表态,舆论也掀起了前所未有的“严打”高潮:从效仿卑诗省加征海外买家税,到查清资金来源单独实施海外资产税,直到最近议论的新税种-炒房投机税。人民群众参政议政的热情确实让人感动,但这些真的是抑制房价的有效手段吗?




昨日本地中文媒体报道,加拿大丰业银行(Scotiabank)的首席经济学家 Jean-François Perrault和他的同事、高级经济学家Adrienne Warren最近发表公开言论称,控制房价不应向海外买家征税,而是应该向GTA市场上的炒房者及投机者开刀,要征税就找他们。虽然这不是一个长期的治本之策,却会是一个立即见效的办法。这个办法旨在大幅提高炒房和投机的成本,但又不会干预到房地产市场的正常运作。目前政府对业主自住房之外的房屋买卖征收资本所得税,但这还不够,还要有具体的、有针对性的措施打击炒房及房屋投机。



笔者认为,到目前为止,这是一个最触及市场运作机制内核的观点。所谓的外国买家税也好,海外资产税也好,都是把叶子当成树,把表象当做内因,因此不仅有歧视某些人群的嫌疑,政策的实施也会有许多非理性成分在内,甚至误伤很多无辜的人,况且最后根本是没用的。


而市场赚钱效应之所以强烈且不断自我强化,相当程度上是源于炒房投机资金的活跃。他们坚定看好后市,所以敢于高溢价(大量)买入持有,在达到自己预期收益率后毫不犹豫地抛出,其本质与囤货倒卖类似。这类人群海外买家中也有,但本地人群中显然比例要高得多,因为他们在运作方面存在明显优势。


然而,尽管已触及内核,但要制定相应政策却谈何容易。之所以联邦和各省那么多调控政策接踵出台,却始终没将炒房投机者作为政策实施的直接目标,其主要原因就是这部分人群的认定是非常困难的。



自住者、投资者、出租者和炒房投机者,在一定条件下,是可以自由转化的,因此存在很大的偶然性和隐蔽性。比如我的朋友有个小Condo,他是自住者,然后由于生小孩以及国内父母亲属要来,必须买个大点的House,这时候他仍然是刚需。住进了House,Condo自然要想办法租出去,他又变成投资者及出租者。结果过了段时间House涨得太厉害,另外各项税费压力也太大,他想想还是把House卖了吧。


整个过程没有什么不合理的地方,那么你能够因此认定他是炒房投机者吗?你说他不是投机,但他确实买了两套房,而且在可能不到一年内就卖了,原因也是为了搏一个高价。你说他是炒房,但他确实又是因为刚需而买入,卖出的理由也很充分,不卖的话财务压力确实很大,可能还面临来自工作变动和孩子等方面的经济压力。这其中不同时点的行为和背后的动机要准确认定也十分困难。



所以炒房投机的认定是一个很复杂的过程,所谓投鼠忌器,如果没有系统性的有效确认手段的话,仍然会误伤无辜。因此最近热议的联邦政府可能大幅提高资本增值从税率,就是这么一个删繁就简、一刀切的政策,投机也好,投资也罢,都给我乖乖地交钱。加拿大第一财经此前也有专文详细论述。


新闻称经济学家建议,其实有很多办法来打压炒房及房屋投机活动,对卖家征税。不过这里的关键点是,政府须会同专业人士来确定何为炒房或投机。也就是说一个卖家在多长时间内转卖一个物业算炒房。在这一点上,无论是安省省府层面,还是市府层面,均可以对此定出原则。两位专家均未对具体的税率作出建议,不过建言说,可以实施一个渐增式的税率:卖家在买房之后6个月就卖房,就比在买后一年或一年半之后卖房付更高的税率。


可以预见,那些被认定“异常”的房产投资行为,比如说短期频繁买卖或者一次买房超过一套、手中有两套或更多房产以及翻建房屋并短时间卖出,都有可能在未来某个时点成为被政策打击的对象,这一点有房者必须要高度关注了。



当然正如一块硬币的两面,要炒房投机,也要有相宜的土壤,利率水平这么低,信贷政策这么宽松,房屋供给又这么紧张,经纪又在一旁拼命鼓动,这不是在“诱人犯罪”吗?单向的政策实施可能短期内有效,但如果没有整个楼市土壤环境的改变,过一段时间投机还会以更高级的形态卷土重来。


(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)

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