德国为什么能长期控制住房价?

价值线 2018-06-19 13:45:57

来源|泽平宏观 (zepinghongguan)

作者|任泽平

编辑|价值线 子墨




自1998年住房市场化以来,中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市,但往往仅起到短期效果,越调越涨。


纵观全球,很少有国家可以做到保持房价长期稳定,但是德国却“独善其身”。从1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,扣除物价影响,德国近十年的房价以每年1%的速度下降。

在历次金融危机中,德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定?对我们有哪些借鉴意义?





“独善其身”的德国房地产市场

从绝对住房价格来看,德国无论是名义价格还是实际价格都较低,且有较强的稳定性。1970-1981年是上升期,累计升幅约23%;1982-1996年是下降期,累计降幅约30%;1997-2007年是微幅波动期,房价基本保持稳定;2008-2015年是上升期,累计升幅约10%。

德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年,英国名义住房指数涨了50多倍,相对涨幅较小的美国都增长13倍多,只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多,但是背后的机理完全不一样,日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。




从相对住房价格来看,德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平,甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度,房价收入比逐步下降,打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。

从住房拥有率来看,德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场,且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住,进而减少购房需求,减少价格的波动。

具有借鉴意义的调控手段

从供给层面来看,德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计,总量供给充足、多元化市场发展规范。

以法律形式保障

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”。




充足稳定的住房供给

目前,德国人口总数约8200万人,住房存量已超过4000万套,平均两人居住一套房。

主要建筑高峰集中在二战后的前30年,即1949-1978年,年均建成61万套住房。到1978年,平均每户家庭有1.21套住房,长期的住房紧张问题得到缓解。

总量宽裕的时代到来,随后的住房建设主要是家庭规模小型化及需求升级导致的。1978年,德国人口达8300万的人口顶峰,其后人口持续负增长,基本保持在8000-8200万人之间。但是在1978-2009年之间,增加了1100万套住房。也就是说,在人口基本没有增长的情况下,住房存量增加了35%




实行长期稳定的房贷政策

德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利率变动的影响。

第一,德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。

第二,存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率,对房贷市场起到了重要的稳定器作用。




规范发达的租赁市场

德国拥有欧洲最大的租赁市场,其中90%的家庭在市场上自由租房,受《住房租赁法》保护;另外10%是租用社会住房或廉租房,受政策性住房法律调节。

德国对承租者的保护主要体现在以下的几部法律和政策上:

第一,《住房租赁法》。该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定,并对解约程序进行了严格规范。

第二,租金管制制度。当一个家庭房屋出租时,租金是可以自由协商的,但之后就要对租金进行管制。长期以来,政府规定房东若想提高租金须经过房客同意,若不同意,可以诉讼,不能强行提高租金。

第三,房租补贴政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。




严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为

德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。按照《经济犯罪法》规定,如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

支持供给的德国住房政策

二战后,德国决定大规模进行住房建设,对住房政策的支持主要有三个阶段。

第一阶段,对新建住宅进行扶植,增大房屋供给。如提供30-35年的无利息住房建设贷款来促进住房建设,对私人建房进行税费优惠。

第二阶段,对居住人进行扶植,提高居民购买力。90年代后在家庭小型化的趋势下,开始对私人住宅进行津贴。1996-2005年,自用住房补贴高达110亿欧元,是德国最多的支出补助之一。

第三阶段,用现存的房屋解决住房问题。对老屋进行改造,目标群体是那些在市场上买不起房的、需要支持的群体。发展趋势由住房政策转变为住房市场政策。使个体成为住房市场的主体,增加租赁合同的自由度,为没有购房能力的人提供社会福利性住宅。




住房需求总量放缓、区域分化

从住房需求角度来看,住房主要是解决居民的居住问题,人口因素是决定住房需求的核心因素,人口规模与增长、家庭结构演变、居住环境变化、城镇化进程及城市体系、经济增长及居民购买力等都是影响住房需求的重要变量。

人口增长和移民速度放缓

根据生命消费周期理论,自住购房的选择主要来自两个年龄段,一个是25-30岁为结婚而产生的买房需求,另一个是40-50岁为改善居住环境而产生的买房需求。

德国人口自然增长趋势微幅向下。由于人口出生率下降过快,在1972年的时候已低于死亡率,尽管德国推出鼓励生育政策,近年来德国死亡人数还是高于新生儿。人口自然增长率始终在0以下,老龄化程度日益加深。

移民速度放缓,依靠移民来解决国内人口自然增长缺口也无法实现。欧洲一些发达国家均是移民的首选目标,德国1988-2000年人口增长的主要推动力就在于移民以及移民人口的高出生率,特别是1988-1996年因为两德统一放松移民限制,期间累计移民192万,后移民迁入人口不断下降、迁出人数却缓慢上升




人口结构老龄化,家庭小型化

从结构上看,德国老龄化进程正在加剧,老龄化程度居欧盟首位。老龄化使得德国的地域倾向性住房需求较少地受到就业影响,更多地受到关系和偏好的影响。

家庭小型化趋势显著,家庭数扩张速度明显。家庭小型化影响到人们的购房和租房选择。因为没有生活负担、不用考虑子女教育问题,单身家庭中72.3%的人会选择租房。大多数人30岁之后才考虑买房,老龄人口的住房拥有率最高。30岁以下的家庭住房拥有率不到10%。德国居民收入差距较大,中低收入家庭需申请住房补贴,住房拥有率较低。




物价长期平稳

经济增长是推动社会需求升级的核心因素,也是城市建设和居民住房规模扩张的核心动力。1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动,其后实际人均GDP稳步向上,但实际住房价格却持续向下。

一方面,住房价格不仅受收入决定,还和人口规模、人口流动、人口结构、城镇化相关;另一方面,住房不仅仅是一个纯粹的市场问题,还是一个社会问题,政府有责任和义务去提供住房保障,特别是德国这样的“社会市场经济”体制。

德国经济的平稳发展为住房市场的平稳发展提供了一个坚实的环境。20世纪70年代随着德国经济的成熟,人口发展、住房投资、基础设施建设都进入一个平稳期。居民消费结构也趋于稳定,住房及相关支出一直是德国家庭的最大消费项目。

德国联邦银行的首要目标是保持物价稳定,其次才是经济增长。所以,德国长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内。